AC DE PAULA
Dom Quixote Tupiniquim
Textos
CONDOMÍNIO
Antonio Carlos de Paula
CONCEITO
Nos dizeres do emérito professor Silvio Rodrigues em sua dissertação apresentada à Egrégia Congregação da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, em concurso para a livre docência de Direito Civil, "dá-se condomínio, comunhão, ou compropriedade quando, uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos" (Reflexões sobre o Condomínio geral e em edifícios, São Paulo, 1951, p. 19).
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes".
Caio Mário da Silva Pereira "ocorre, assim, como que a contradição entre duas noções: a propriedade que é exclusiva e exclusivista, e condomínio que assenta na comunidade de direitos" (Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 13 ª ed., Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1999, p. 129).
Arnoldo Wald em seu livro Direito das Coisas (10ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1995, p. 121) nos ensina que "o direito brasileiro admitiu a concepção romana do condomínio, baseada no conceito de cota ideal, embora houvesse em nosso direito de família em resquício do condomínio germânico, que é a comunhão universal de beLao marido e à mulher, sem que, na vigência da sociedade conjugal, se possa concretizar ou individualizar a cota ideal. Somente com a dissolução da sociedade conjugal, em virtude de morte, da separação judicial ou de divórcio é que recorremos a meação (cota ideal correspondente à metade) para, no inventário, calcular o que cabe a cada um dos interessados. A meação que, até então, era fluída e essencialmente variável, de acordo com as mutações do patrimônio do casal, cristaliza-se no momento em que se dissolve a sociedade conjugal".
Condomínio Necessário ou Forçado e Voluntário
Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. Além disso, releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente. Por fim, importante assinalar que os direitos dos proprietários da coisa comum têm extensão maior do que os dos condôminos voluntários, no que toca ao bem sob condomínio.
O condomínio forçado, segundo Orlando Gomes "verifica-se em relação às paredes, cercas valas, muros divisórios e às pastagens. Também ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção." (3)
No que se refere ao condomínio voluntário, podemos dizer que é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Deve, então, ser baseado na vontade das partes. Segundo Arnoldo Wald (Direito das Coisas, 10ª ed., São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1995, p. 121), esse tipo de condomínio não pode ser acordado,
"senão pelo prazo relativamente curto de 5 anos, atendendo, dessa forma, ao caráter instável e provisório do condomínio. A ação de divisão (actio communi dividendo) pode ser exercida, em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, mesmo sendo minoritário e até se a maioria desejar continuar com o condomínio (art. 629 do Código Civil)".
MODALIDADES DE CONDOMINIO
CONDOMÍNO PRO DIVISO
Nesta modalidade de condomínio a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exemplo típico é o prédio cujos andares pertencem a proprietários diversos, o condomínio nos edifícios de apartamentos. Há de se notar ainda que quando se tratar de imóvel urbano divisível, nos termos do Art 87 do CC vigente, o condômino proprietário da parte ideal de referido imóvel, poderá alienar a sua parte a estranhos sem prévia oferta aos demais co-proprietários, desde que a parte por ele vendida tenha a área mínima exigida pela legislação pertinente, para constituição e registro como parte autônoma, com a pertinente averbação junto ao cartório de registro de imóvel competente. É que a lei, só confere o direito a preempção entre condôminos, quando a indivisibilidade da coisa é natural ou por destinação, nos termos do Art 504 e§ único do CC vigente, não prevalecendo quando a coisa perfeitamente divisível se encontra momentaneamente indivisa, pendente de formalidade para se destacar do todo a parte de cada um.
Tanto que já de há muito afirma Clóvis Beviláqua, “... dando o Código direito de preferência ao condômino, quando a coisa é indivisível, segue-se que não há esse direito, quando a coisa for divisível inclusio unius exclusio alterius“ (Código Civil Comentado — 6ª edição, vol. IV, pág. 306 “ ( autor cit., obra cit., vol. 16 – pág. 169 – 2ª edição)
À luz do direito positivo em vigor há mais de 90 anos em nosso país, em se tratando de coisa divisível, mesmo que ainda não dividida, o condômino proprietário de uma parte não poderá invocar direito de preferência sobre outra, de sorte a obrigar que o outro condômino lhe venda, tanto por tanto, a parte oferecida a um estranho. Porque a regra de que trata o art. 504 sob comento é destinada, exclusivamente, ao condomínio de coisa indivisível e que só se extinguirá com a alienação de todo o bem. Destarte, inaplicável ao condomínio de coisa divisível.
CONDOMINIO PRO INDIVISO
Aqui conforme preceitua o Art 1314 do CC vigente, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os condôminos permanecem na indivisão, tanto juridicamente como de fato, não podendo nenhum deles alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela, sem o consenso dos outros. Diante disso, podemos expor o pensamento do ilustre professor Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 2ª ed., Rio de Janeiro: Editora Forense,1969, p. 63). Segundo ele,
"as faculdades dos condôminos do prédio dividido horizontalmente, e fracionado em apartamentos residenciais ou conjuntos comerciais não traduzem um poder jurídico sobre a coisa toda, por quota ideal, mas implicam na utilização em comum apenas das partes necessárias à soldadura da comunhão, importando quanto mais no poder exercido sobre uma fração da coisa com exclusão de todos os participantes da co-propriedade". Além disso, existe uma peculiaridade que pode ser de pronto assinalada, a de que cada condômino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre sua unidade, e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo enfim que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico. Ademais, faz-se necessário manter-se, a comunhão permanente e perpétua, pois, não será possível a conservação útil do complexo jurídico, nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condômino sem a permanência do estado de comunhão. Em conseqüência, está é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória. Cada condômino há de ter a faculdade, em princípio, de usar por si ou por outrem a coisa, e assim compete-lhes dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, sem prévia audiência dos demais condôminos. É certo que este poder às vezes encontra limitação no ajuste dos consortes, mas esta restrição já em si mesma é a afirmação de um direito, pois que se este é diminuído em seu exercício pela convenção livre dos titulares é porque em princípio fôra suscetível de fruição ampla. Além disso, a co-propriedade sobre o terreno e partes comuns não se pode destacar do direito exclusivo sobre a unidade e, o proprietário de uma unidade autônoma pode aliená-la independentemente de anuência dos demais.”
DIREITO E DEVERES DOS CONDÔMINOS – CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.323 a 1.326 Código Civil vigente.
Nosso diploma legal pertinente, nos seus artigos 1.314 a 1.322, elenca os direitos e deveres dos condôminos. Dentre eles, poder fazer uso da coisa consoante a sua destinação, exercendo todos os direitos compatíveis com a indivisão concorrendo para as despesas de conservação na proporção da sua parte, e demais cominações legais expressas nos referidos artigos.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO Art 1.331 a 1.346 do Código Civil vigente
CAIO MAIO, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio. Prevê o doutrinador:
"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.[...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
A lição do renomado Professor, leva-nos a concluir que o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, e forma um direito diferente, que mescla as noções de propriedade e de co-propriedade.
No entendimento de PAZUTTI MEZZARI,:
"...é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."
O referido tipo de condomínio é instituído por ato entre vivos ou através de testamento, devendo ser registrado no registro de Imóveis pertinente, devendo conter a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, determinando-se ainda a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e partes de uso comum, e a finalidade a que as unidades se destinam.
É facultado ao condômino dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352.
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350
- 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349
- Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
- Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
- Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339
Deveres do Condômino
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337
Inquilinos
Confira abaixo os direitos e deveres do inquilino em relação ao condomínio,
A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.
Direitos dos Inquilinos
Segundo o Código , o inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio como:.
- Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembléias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 da Lei dos Condomínios
- Pode ser eleito síndico. Artigo 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras. Artigos 1341 e 1350
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
Deveres do Inquilino
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337.
LOTEAMENTOS FECHADOS
O renomado mestre, Hely Lopes Meirelles, ensina:
"Os loteamentos especiais estão surgindo especialmente nos arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõem-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso.”
Para o Prof. José Afonso da Silva:
"A denominação de ‘loteamento fechado’ vem sendo atribuída a certa forma de divisão de gleba em lotes para edificação, que, embora materialmente se assemelhe ao loteamento, na verdade deste se distancia no seu regime como nos seus efeitos e resultados. Não se trata, por isso de instituto do parcelamento urbanístico do solo, ainda que possa ser considerado uma modalidade de urbanificação, porque se traduz num núcleo populacional de caráter urbano. Modalidade especial de aproveitamento do espaço, não pode o Direito Urbanístico desconhecê-la, a despeito de reger-se por critérios do Direito Privado entre nós, sob forma condominial.
Caracterizando-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos, o terreno, assim ‘loteado’, não perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformação jurídica. Eis que o então denominado ‘loteamento fechado’ constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios.
‘Ainda sobre o tema, preleciona o Prof. Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei de Condomínios, que anota:
"Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vincula apenas a cota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservado como de utilidade exclusiva para jardins ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio.
‘Discriminar-se-ão, ainda, as áreas que se constituem em passagem comum para as vias públicas ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, a ponte, a lugar aprazível" (3)
O Registrador Imobiliário, Elvino Silva Filho, que foi durante muitos anos Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP. , hoje aposentado, tem por seguinte definição de loteamento fechado:
"O loteamento fechado consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação ou formação de sítios de recreio, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, devendo ser essa gleba cercada ou murada em todo o seu perímetro de modo a manter sob controle o acesso aos lotes.
JURISPRUDÊNCIA PROCESSO NÚMERO 1.0145.194782-4/001(1) RELATOR BITENCOURT MARCONDES DATA JULGAMENTO 08/06/2006
EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DAS DESPESAS COM LIMPEZA, CONSERVAÇÃO E VIGILÂNCIA ENTRE OS PROPRIETÁRIOS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL E LOTEAMENTO FECHADO. DISTINÇÃO JURÍDICA IRRELEVANTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO LITIGIOSA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. I - Embora sejam distintos os institutos jurídicos do condomínio horizontal e do loteamento para fins urbanos, o Poder Judiciário não pode ignorar a existência de situações fáticas em que os loteamentos se apresentam como verdadeiros "condomínios de casas", nos quais os proprietários das unidades isoladas participam e usufruem das comodidades oferecidas e, até mesmo, criam associações ou registram convenções de condomínio com o escopo de administrar as denominadas "áreas comuns".I - Verificada a existência de conjunto de pessoas ligadas umas às outras por interesses comuns, e que, em nome desses interesses, dão origem a situações fáticas que, ainda que não preencham os requisitos fixados na legislação específica, se apresentam perante a sociedade com forte aparência de legalidade, a conclusão a que se chega é que merecem amparo do Direito, por serem legítimas. III- É possível a cobrança das despesas realizadas por Condomínio ou Associação de Moradores com serviços de limpeza, conservação e vigilância efetivamente postos à disposição do proprietário, ainda que não tenha se associado ou aderido à convenção, sob pena de enriquecimento ilícito do inadimplente em detrimento daqueles que contribuem, regularmente, para a manutenção dos serviços que visam melhorar a qualidade de vida dos moradores do "condomínio" ou loteamento. IV - Ausente a impugnação específica quanto à inadimplência e aos valores cobrados, a título de "taxas condominiais", a condenação ao pagamento da quantia pleiteada na inicial se impõe. V - Recurso conhecido e improvido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.04.194782-4/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CLÁUDIO MEIRELLES SANTOS - APELADO(A)(S): ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETARIOS E MORADORES DO PARQUE IMPERIAL - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 08 de junho de 2006.
DES. BITENCOURT MARCONDES - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. BITENCOURT MARCONDES:
VOTO
Conheço do recurso, uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por CLÁUDIO MEIRELLES SANTOS em face da sentença proferida pelo M.M. Juiz de Direito Luiz Guilherme Marques, da 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora, que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO PARQUE IMPERIAL, para condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 (dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze centavos).
Sustenta a ilegalidade da cobrança das importâncias relativas às "taxas de condomínio", ao argumento de que o local não se enquadra na definição de condomínio fechado, mas sim de loteamento urbano registrado em cartório, com fulcro no art. 22, da Lei nº 6.766/79, de forma que os logradouros, praças e demais "áreas comuns" não se incorporam à fração ideal das unidades autônomas, ao contrário, são de domínio do Município, notadamente em razão da inexistência de convenção de condomínio anterior à venda dos imóveis.
Aduz que, na verdade, os "loteamentos fechados" não se enquadram em qualquer instituto jurídico, não existindo legislação que os ampare, sendo certo que os Municípios não podem legislar nesse sentido, pois não detêm competência legislativa em matéria de condomínio.
Alega que o fechamento dos loteamentos convencionais da Lei nº 6.766/79, operado mediante obstrução das vias internas ao acesso do público, ainda que autorizado pelo Município, viola o art. 17, da Lei nº 6.766/79, uma vez que altera os objetivos e a destinação das áreas públicas, bem como fere o direito fundamental de locomoção.
Coloca que não possui vínculo jurídico com a apelada, até mesmo porque não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade e sem escrituração patrimonial que lhe assegure direito de posse (sic) sobre aquilo que é construído às suas expensas.
Sustenta que não pode ser compelido a pagar pelos serviços de limpeza e conservação do loteamento, já que as vias e logradouros, na qualidade de bens públicos de uso comum do povo, devem ser limpos e conservados pelo Município.
Aduz que, na verdade, os "loteamentos fechados" não se enquadram em qualquer instituto jurídico, não existindo legislação que os ampare, sendo certo que os Municípios não podem legislar nesse sentido, pois não detêm competência legislativa em matéria de condomínio.
Alega que o fechamento dos loteamentos convencionais da Lei nº 6.766/79, operado mediante obstrução das vias internas ao acesso do público, ainda que autorizado pelo Município, viola o art. 17, da Lei nº 6.766/79, uma vez que altera os objetivos e a destinação das áreas públicas, bem como fere o direito fundamental de locomoção.
Coloca que não possui vínculo jurídico com a apelada, até mesmo porque não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade e sem escrituração patrimonial que lhe assegure direito de posse (sic) sobre aquilo que é construído às suas expensas.
Sustenta que não pode ser compelido a pagar pelos serviços de limpeza e conservação do loteamento, já que as vias e logradouros, na qualidade de bens públicos de uso comum do povo, devem ser limpos e conservados pelo Município.
Aduz que as taxas exigidas para pagamento de vigias, seguranças ou porteiros não podem se constituir em obrigação, mas sim em mera liberalidade por parte daqueles que optem por contribuir, pois a Associação não se responsabiliza pelo ressarcimento de furtos, roubos e demais danos eventualmente causados ao patrimônio dos moradores.
Vislumbro que a questão litigiosa diz respeito à legalidade da cobrança das despesas com serviços de limpeza, conservação e segurança por associação de moradores em face do proprietário de lote integrante do "condomínio" ou "loteamento fechado".
É cediço que os conceitos de condomínio horizontal e loteamento convencional não se confundem: o primeiro é regido pela Lei nº 4.591/64, e consiste no conjunto de edificações construído em terreno aberto, no qual existem unidades autônomas na forma de casas térreas ou assobradadas, partes reservadas como de utilização exclusiva dessas unidades (jardins, quintais), bem como áreas de propriedade comum a todos os condôminos, nas quais podem ser construídos jardins, clubes, salões e vias de acesso às unidades entre si e à estrada ou via pública (art. 8º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64); o segundo, por sua vez, encontra previsão na Lei nº 6.766/79, e diz respeito ao parcelamento do solo urbano, mediante a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros púbicos, ou prolongamento/ampliação das vias já existentes (art. 2º, §1º, da Lei nº 6.766/79).
Desse modo, é de se convir que, a diferença substancial existente entre os dois institutos jurídicos reside no fato de que, nos condomínios horizontais, as áreas externas às unidades autônomas pertencem aos próprios condôminos, que as utilizam de acordo com o estabelecido na respectiva convenção, ao passo que, nos loteamentos convencionais, a propriedade se restringe ao lote, pois as áreas externas, após o registro do loteamento, passam ao domínio do Município (art. 22, da Lei nº 6.766/79).
Pode-se dizer, portanto, que, os condomínios traduzem estado de comunhão entre os proprietários relativamente às áreas que não integram as unidades isoladas, e, por outro lado, os loteamentos para fins urbanos visam à integração da gleba inicialmente indivisa ao Município, de modo que as áreas destacadas dos lotes tornam-se bens públicos de uso comum do povo.
Não obstante, é notória a proliferação dos chamados "condomínios fechados", que, muitas vezes, não passam de áreas de loteamento em que os proprietários dos lotes, com ou sem autorização do Município, instalam portarias e cancelas a fim de manter maior segurança e privacidade.
Assim, independentemente da natureza jurídica do local, seja condomínio horizontal, seja loteamento, tenho que o Poder Judiciário não pode ignorar a existência de situações em que os loteamentos se apresentam como verdadeiros "condomínios de casas", nos quais os proprietários das unidades isoladas participam e usufruem das comodidades oferecidas e, até mesmo, criam associações ou registram convenções de condomínio com o escopo de administrar as denominadas "áreas comuns".
Diante desses elementos, verificada a existência de conjunto de pessoas ligadas umas às outras por interesses comuns, e que, em nome desses interesses, dão origem a situações fáticas que, ainda que não preencham os requisitos fixados na legislação específica, se apresentam perante a sociedade com forte aparência de legalidade, a conclusão a que se chega é que merecem amparo do Direito, por serem legítimas.
É por isso que se me apresenta mais razoável o entendimento no sentido de que é possível a cobrança das despesas realizadas com os serviços efetivamente postos à disposição dos proprietários nos "loteamentos fechados".
Nesse particular, cumpre trazer à lume excerto do voto condutor do acórdão proferido pela Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Silva Rico:
"Por isso, sendo condomínio ou loteamento fechado, a realidade visível a ser considerada é a de que, no caso em tela, existe uma comunhão de interesses pelos proprietários na utilização das vias e espaços livres do empreendimento, pouco importando para o deslinde da cobrança pelos serviços concretamente realizados, abrangendo não-só (sic) áreas de utilização comum como suprindo interesses naturalmente indivisíveis como segurança, limpeza, além do pagamento da folha dos respectivos empregados do empreendimento, pouco importando discutir - como se dizia - a quem cabe a titularidade de tais áreas, efetivamente existentes, sendo irrelevante e mesmo estéril o debate sobre a verdadeira natureza jurídica do empreendimento, se de fato e verdadeiramente ele existe, dele tira proveito e é beneficiário o requerido". (...)1
O apelado alega que não possui vínculo jurídico com a Associação de Moradores, uma vez que inexiste convenção de condomínio anterior à venda dos imóveis, sendo certo que não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade.
Pela análise do conjunto probatório existente nos autos, notadamente a ata da assembléia de fundação da apelada (fls. 08/09), verifica-se que, em 21 de dezembro de 1985, o apelante aderiu ao estatuto da Associação na qualidade de sócio-fundador, sendo irrelevante o fato de ter adquirido o lote anteriormente ao registro do estatuto no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, já que manifestou expressamente a vontade de se associar, e, via de conseqüência, deve arcar com os encargos decorrentes de tal ato.
Ad argumentandum tantum, quer dizer, ainda que o apelado não tivesse se filiado aos quadros da Associação, tenho que a cobrança das despesas realizadas com a conservação, limpeza e segurança do loteamento é legítima, pois não há dúvidas de que tais serviços foram efetivamente prestados e colocados à disposição do apelante que, deles, de alguma forma, se beneficiou.
Desse modo, é de se convir que a pretensão do apelante no sentido de não efetuar o pagamento das contribuições fixadas pela Associação, fere o princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa.
Com efeito, tem-se a isenção do pagamento das referidas despesas importa em enriquecimento ilícito do inadimplente em detrimento daqueles que contribuem, regularmente, para a manutenção dos serviços que visam melhorar a qualidade de vida dos moradores do "condomínio" ou loteamento.
À propósito, vale transcrever excerto do acórdão proferido pela Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça Paulista, no âmbito da apelação cível nº 085.873-4/0, tendo como relator o Desembargador César Lacerda:
"Apesar das referências existentes a condomínio e loteamento, e das discussões paralelas que surgem a respeito dessas categorias jurídicas, a ação versa tipicamente sobre prestação de serviços, pois é promovida por associação civil contra proprietários de lote, visando o pagamento das quotas relativas a serviços de segurança, manutenção e conservação de área de "loteamento fechado", serviços esses que beneficiam todos os componentes daquela coletividade, propiciando melhores condições de conforto e segurança para aqueles que residem dentro da área de loteamento, e valorizando os lotes daqueles que ainda não erigiam nenhuma construção.
É bem por isso que a isenção pretendida pelo demandado implica em verdadeira violação do princípio geral de direito que veda o enriquecimento ilícito, certo como o imóvel de sua propriedade direta ou indiretamente colhe os benefícios decorrentes dos serviços e melhoramentos a cargo da Associação demandante".2
O apelante, sustenta, ainda, que as taxas exigidas para pagamento de vigias, seguranças ou porteiros não podem se constituir em obrigação, mas sim em mera liberalidade por parte daqueles que optem por contribuir, pois a Associação não se responsabiliza pelo ressarcimento de furtos, roubos e demais danos eventualmente causados ao patrimônio dos moradores.
Sem respaldo tal alegação, uma vez que a obrigatoriedade do pagamento das despesas com vigilância decorre da efetiva disponibilização do serviço, quer dizer, da instalação de portarias e cancelas nas entradas do "loteamento", bem como da contratação de porteiros e vigias, já que referidas contribuições não dizem respeito a contrato de seguro, em que o pagamento do prêmio está diretamente relacionado à contraprestação da seguradora, que consiste na garantia do bem objeto do contrato em face de riscos predeterminados.
A vingar o entendimento sustentado pelo apelante, qualquer condomínio, horizontal ou vertical, que disponibilizasse serviço de porteiro, ou mesmo guarita de vigilância, se responsabilizaria pelos furtos e roubos ocorridos nas unidades autônomas, bem como nas respectivas garagens, o que não se verifica.
Neste contexto, cumpre ressaltar que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem decidido pela possibilidade da cobrança das contribuições em face de proprietários, ainda que sejam titulares de lotes não construídos, sob o fundamento de que a legitimidade da cobrança é definida pela potencialidade e viabilidade do uso do serviço, o qual não se destina, unicamente, a impedir ou obstaculizar furtos, conforme se verifica pela ementa do acórdão da Segunda Câmara Especial Cível, cujo voto condutor foi proferido pela Desembargadora Marilene Bonzanini Bernardi:
"EMENTA:CONDOMÍNIO HORIZONTAL. TERRENO. DESPESAS COM VIGILÂNCIA E SEGURANÇA. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO. O que define a legitimidade de cobrança de despesas no rateio, além da deliberação da assembléia, é a potencialidade e viabilidade de uso do serviço ou benefício, desimportando a não utilização temporária. Ademais, buscando isentar-se do rateio de alguma despesa que entenda não lhe beneficiar, deve o condômino buscar deliberação da Assembléia, ou suprimento via ação própria. Negaram provimento'.3
Dessa forma, conclui-se que o apelado responde pelo pagamento das despesas feitas pela Associação com os serviços de conservação, limpeza e segurança do "loteamento fechado", relativamente à sua cota-parte.
Nesse sentido, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
"EMENTA: CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIÇOS. DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO.
- O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes".4
"EMENTA: CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA.LOTEAMENTO.CONDOMÍNIO HORIZONTAL.
I - O Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito "inter partes". Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção.
II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente.
III - Recurso conhecido e provido".5
Diante desses elementos, e considerando que o apelante não negou a inadimplência, tampouco impugnou os valores apresentados pela apelada, na planilha acostada à inicial, correta a r. sentença ao condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 (dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze centavos).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.
Custas, ex lege.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES e MOTA E SILVA.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO.
1 TJSP. Apelação Cível nº 122.592-4/5. 9ª CC. Rel. Des. Silva Rico. j em 09/11/1999.
2 TJSP. Apelação Cível nº 085.873-4/0. 8ª CC. Rel. Des. César Lacerda. j em 24/08/1999.
3 TJRS. Apelação Cível nº 70000673640. 2ª Câmara Especial Cível. Rel.Des. Marilene Bonzanini Bernardi. j em 29/05/2001.
4 STJ. AgRg no RESP nº 490.419/SP. 3ª Turma. Rel. Min. Nancy Andrighi. DJ 30/06/2003.
5 STJ. RESP nº 139.952/RJ. 3ª Turma. Rel. Min. Waldemar Zveiter. DJ 19/04/1999.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.04.194782-4/001
Antonio Carlos de Paula
CONCEITO
Nos dizeres do emérito professor Silvio Rodrigues em sua dissertação apresentada à Egrégia Congregação da Faculdade de Direito da Universidade de São Paulo, em concurso para a livre docência de Direito Civil, "dá-se condomínio, comunhão, ou compropriedade quando, uma relação de direito de propriedade, diversos são os sujeitos ativos" (Reflexões sobre o Condomínio geral e em edifícios, São Paulo, 1951, p. 19).
Segundo Caio Mário da Silva Pereira, ter-se-á condomínio "quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa, cabendo a cada uma delas igual direito, idealmente, sobre o todo e cada uma das partes".
Caio Mário da Silva Pereira "ocorre, assim, como que a contradição entre duas noções: a propriedade que é exclusiva e exclusivista, e condomínio que assenta na comunidade de direitos" (Instituições de Direito Civil, Vol. IV, 13 ª ed., Rio de Janeiro: Ed. Forense, 1999, p. 129).
Arnoldo Wald em seu livro Direito das Coisas (10ª ed., São Paulo: Ed. Revista dos Tribunais, 1995, p. 121) nos ensina que "o direito brasileiro admitiu a concepção romana do condomínio, baseada no conceito de cota ideal, embora houvesse em nosso direito de família em resquício do condomínio germânico, que é a comunhão universal de beLao marido e à mulher, sem que, na vigência da sociedade conjugal, se possa concretizar ou individualizar a cota ideal. Somente com a dissolução da sociedade conjugal, em virtude de morte, da separação judicial ou de divórcio é que recorremos a meação (cota ideal correspondente à metade) para, no inventário, calcular o que cabe a cada um dos interessados. A meação que, até então, era fluída e essencialmente variável, de acordo com as mutações do patrimônio do casal, cristaliza-se no momento em que se dissolve a sociedade conjugal".
Condomínio Necessário ou Forçado e Voluntário
Condomínio necessário ou forçado é o que a lei estabelece em relação a certos bens cuja divisão deve ser permanentemente mantida. Por ser forçado, esse condomínio não é necessariamente obrigatório. Com essa qualificação, significa-se que não admite partilha. Além disso, releva notar que as partes ideais dos diversos condôminos não podem ser transferidas isoladamente. Por fim, importante assinalar que os direitos dos proprietários da coisa comum têm extensão maior do que os dos condôminos voluntários, no que toca ao bem sob condomínio.
O condomínio forçado, segundo Orlando Gomes "verifica-se em relação às paredes, cercas valas, muros divisórios e às pastagens. Também ocorre em certas situações criadas pela comistão, confusão e adjunção." (3)
No que se refere ao condomínio voluntário, podemos dizer que é aquele no qual duas ou mais pessoas adquirem um mesmo bem. Deve, então, ser baseado na vontade das partes. Segundo Arnoldo Wald (Direito das Coisas, 10ª ed., São Paulo, Ed. Revista dos Tribunais, 1995, p. 121), esse tipo de condomínio não pode ser acordado,
"senão pelo prazo relativamente curto de 5 anos, atendendo, dessa forma, ao caráter instável e provisório do condomínio. A ação de divisão (actio communi dividendo) pode ser exercida, em qualquer tempo, por qualquer dos condôminos, mesmo sendo minoritário e até se a maioria desejar continuar com o condomínio (art. 629 do Código Civil)".
MODALIDADES DE CONDOMINIO
CONDOMÍNO PRO DIVISO
Nesta modalidade de condomínio a comunhão existe de direito, mas não de fato, uma vez que cada condômino já se localiza numa parte certa e determinada da coisa. Exemplo típico é o prédio cujos andares pertencem a proprietários diversos, o condomínio nos edifícios de apartamentos. Há de se notar ainda que quando se tratar de imóvel urbano divisível, nos termos do Art 87 do CC vigente, o condômino proprietário da parte ideal de referido imóvel, poderá alienar a sua parte a estranhos sem prévia oferta aos demais co-proprietários, desde que a parte por ele vendida tenha a área mínima exigida pela legislação pertinente, para constituição e registro como parte autônoma, com a pertinente averbação junto ao cartório de registro de imóvel competente. É que a lei, só confere o direito a preempção entre condôminos, quando a indivisibilidade da coisa é natural ou por destinação, nos termos do Art 504 e§ único do CC vigente, não prevalecendo quando a coisa perfeitamente divisível se encontra momentaneamente indivisa, pendente de formalidade para se destacar do todo a parte de cada um.
Tanto que já de há muito afirma Clóvis Beviláqua, “... dando o Código direito de preferência ao condômino, quando a coisa é indivisível, segue-se que não há esse direito, quando a coisa for divisível inclusio unius exclusio alterius“ (Código Civil Comentado — 6ª edição, vol. IV, pág. 306 “ ( autor cit., obra cit., vol. 16 – pág. 169 – 2ª edição)
À luz do direito positivo em vigor há mais de 90 anos em nosso país, em se tratando de coisa divisível, mesmo que ainda não dividida, o condômino proprietário de uma parte não poderá invocar direito de preferência sobre outra, de sorte a obrigar que o outro condômino lhe venda, tanto por tanto, a parte oferecida a um estranho. Porque a regra de que trata o art. 504 sob comento é destinada, exclusivamente, ao condomínio de coisa indivisível e que só se extinguirá com a alienação de todo o bem. Destarte, inaplicável ao condomínio de coisa divisível.
CONDOMINIO PRO INDIVISO
Aqui conforme preceitua o Art 1314 do CC vigente, a comunhão perdura de fato e de direito, todos os condôminos permanecem na indivisão, tanto juridicamente como de fato, não podendo nenhum deles alterar a destinação da coisa comum, nem dar posse, uso ou gozo dela, sem o consenso dos outros. Diante disso, podemos expor o pensamento do ilustre professor Caio Mário da Silva Pereira (Condomínio e Incorporações, 2ª ed., Rio de Janeiro: Editora Forense,1969, p. 63). Segundo ele,
"as faculdades dos condôminos do prédio dividido horizontalmente, e fracionado em apartamentos residenciais ou conjuntos comerciais não traduzem um poder jurídico sobre a coisa toda, por quota ideal, mas implicam na utilização em comum apenas das partes necessárias à soldadura da comunhão, importando quanto mais no poder exercido sobre uma fração da coisa com exclusão de todos os participantes da co-propriedade". Além disso, existe uma peculiaridade que pode ser de pronto assinalada, a de que cada condômino de um edifício coletivo guarda poder exclusivo sobre sua unidade, e sujeita-se à comunhão do terreno, dos alicerces, das paredes externas, do pórtico de entrada, das áreas de serviço, dos elevadores, daquilo enfim que se torna indispensável à coesão orgânica de um conjunto econômico-jurídico. Ademais, faz-se necessário manter-se, a comunhão permanente e perpétua, pois, não será possível a conservação útil do complexo jurídico, nem concebível a fruição da parte exclusiva de cada condômino sem a permanência do estado de comunhão. Em conseqüência, está é obrigatoriamente duradoura, em contraposição à comunhão clássica, que a lei quer transitória. Cada condômino há de ter a faculdade, em princípio, de usar por si ou por outrem a coisa, e assim compete-lhes dar posse, uso ou gozo da propriedade a estranhos, sem prévia audiência dos demais condôminos. É certo que este poder às vezes encontra limitação no ajuste dos consortes, mas esta restrição já em si mesma é a afirmação de um direito, pois que se este é diminuído em seu exercício pela convenção livre dos titulares é porque em princípio fôra suscetível de fruição ampla. Além disso, a co-propriedade sobre o terreno e partes comuns não se pode destacar do direito exclusivo sobre a unidade e, o proprietário de uma unidade autônoma pode aliená-la independentemente de anuência dos demais.”
DIREITO E DEVERES DOS CONDÔMINOS – CONDOMÍNIO VOLUNTÁRIO DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO (Art. 1.323 a 1.326 Código Civil vigente.
Nosso diploma legal pertinente, nos seus artigos 1.314 a 1.322, elenca os direitos e deveres dos condôminos. Dentre eles, poder fazer uso da coisa consoante a sua destinação, exercendo todos os direitos compatíveis com a indivisão concorrendo para as despesas de conservação na proporção da sua parte, e demais cominações legais expressas nos referidos artigos.
CONDOMÍNIO EDILÍCIO Art 1.331 a 1.346 do Código Civil vigente
CAIO MAIO, sob a denominação de condomínio especial ou instituto da propriedade horizontal, prevê uma idéia de propriedade, e, ainda, uma idéia de condomínio. Prevê o doutrinador:
"Propriedade individual, exclusiva, sobre a unidade autônoma, subordinada embora a sérias restrições (o que não é estranho ao conceito do domínio tradicional).[...] Condomínio sobre o solo, sobre os elevadores do edifício, sobre a caixa-d’água, sobre o saguão da entrada, sobre as partes enfim que interessam ao prédio como unidade arquitetônica.[...] A nosso ver há uma compropriedade e uma propriedade individual, que vivem juntas...".
A lição do renomado Professor, leva-nos a concluir que o condomínio edilício funde o domínio singular com o domínio comum, e forma um direito diferente, que mescla as noções de propriedade e de co-propriedade.
No entendimento de PAZUTTI MEZZARI,:
"...é forma de parcelamento da propriedade, onde coexistem compartimentos autônomos, de propriedade exclusiva, com compartimentos destinados ao uso comum de quantos sejam os proprietários daqueles. [...]. Trata-se de direito novo, híbrido na sua origem, mas com identidade perfeitamente determinada."
O referido tipo de condomínio é instituído por ato entre vivos ou através de testamento, devendo ser registrado no registro de Imóveis pertinente, devendo conter a discriminação e individualização das unidades de propriedade exclusiva, determinando-se ainda a fração ideal atribuída a cada unidade em relação ao terreno e partes de uso comum, e a finalidade a que as unidades se destinam.
É facultado ao condômino dispor da sua unidade e das áreas comuns, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, votar em assembléias, participar de suas deliberações, candidatar-se a cargos administrativos e a eles ser eleito. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 e 1352.
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro comum, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. E obras devem ser pré-aprovadas pela assembléia, com o quórum previsto no novo Código Civil. Artigos 1341 e 1350
- 1/4 (um quarto) dos condôminos, juntos, podem convocar uma assembléia, sem intermédio do síndico. Artigo 1355
- A maioria absoluta (metade mais um) dos condôminos pode destituir o síndico, em assembléia especificamente convocada. Artigo 1349
- Votar sobre alterações nas áreas comuns do condomínio, na Convenção e no Regimento Interno. Artigos 1341, 1342, 1343 e 1351
- Pagar as despesas de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- Alugar sua vaga na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil: têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
- Vender a vaga de garagem a outro condômino. A comercialização só pode ser feita com não-condôminos se assim o permitir a Convenção do condomínio. Artigo 1339
Deveres do Condômino
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337
Inquilinos
Confira abaixo os direitos e deveres do inquilino em relação ao condomínio,
A divisão de despesas entre ordinárias (de responsabilidade do inquilino) e extraordinárias (de responsabilidade do proprietário) é feita pela Lei do Inquilinato, artigos 22 e 23.
Direitos dos Inquilinos
Segundo o Código , o inquilino é um tipo especial de condômino, que tem direitos e deveres relacionados às despesas ordinárias do condomínio como:.
- Dispor da unidade alugada e das áreas comuns como qualquer condômino, sem infringir as normas do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1335
- Desde que esteja quite com as despesas condominiais, pode votar e participar em assembléias nos assuntos que não estejam relacionados a despesas extraordinárias. O voto tem peso proporcional à fração ideal da unidade, salvo disposição diversa da Convenção. Artigos 1335 do Código Civil e 24 da Lei dos Condomínios
- Pode ser eleito síndico. Artigo 1352
- Participar da decisão do que é feito com o dinheiro destinado a despesas ordinárias, em assembléia. A previsão orçamentária anual deve ser aprovada em assembléia ordinária, e alterações (aumentos de condomínio) devem ser submetidas a assembléia extraordinária. A prestação de contas do ano anterior também é obrigatória. Inquilinos não votam em questões relativas a despesas extraordinárias, como obras. Artigos 1341 e 1350
- Pagar as despesas ordinárias de condomínio na proporção de sua fração ideal, e apenas no que diz respeito aos gastos de que desfrute. Por exemplo: um condômino que não tem vaga na garagem não paga pela manutenção do portão da mesma. Artigos 1335 e 1340
- No aluguel de vaga de outra unidade na garagem, de acordo com o critério previsto no Código Civil, têm preferência os proprietários, em seguida os inquilinos, e finalmente pessoas estranhas ao condomínio. Artigo 1338
Deveres do Inquilino
- Contribuir em dia para as despesas do condomínio, na proporção de sua fração ideal. Artigo 1335
- Respeitar as disposições do Regulamento Interno, da Convenção e da legislação vigente. Artigo 1333
- Não realizar obras em sua unidade que comprometam a segurança da edificação ou alterem sua fachada. Artigo 1336
- Pagar as multas e os juros previstos no Código Civil, na Convenção e no Regulamento Interno, no que diz respeito a atrasos no pagamento de despesas, e a infração de normas de convivência. Artigos 1334, 1336 e 1337.
LOTEAMENTOS FECHADOS
O renomado mestre, Hely Lopes Meirelles, ensina:
"Os loteamentos especiais estão surgindo especialmente nos arredores das grandes cidades, visando descongestionar as metrópoles. Para esses loteamentos não há, ainda, legislação superior específica que oriente sua formação, mas nada impede que os Municípios editem normas urbanísticas adequadas a essas urbanizações. E tais são os denominados ‘loteamentos fechados’, ‘loteamentos integrados’, ‘loteamentos em condomínio’, com ingresso só permitido aos moradores e pessoas por eles autorizadas e com equipamentos e serviços urbanos próprios, para auto-suficiência da comunidade. Essas modalidades merecem prosperar. Todavia, impõem-se um regramento legal prévio para disciplinar o sistema de vias internas (que em tais casos são bens públicos de uso comum do povo) e os encargos de segurança, higiene e conservação das áreas comuns e dos equipamentos de uso coletivo dos moradores, que tanto podem ficar com a Prefeitura como com os dirigentes do núcleo, mediante convenção contratual e remuneração dos serviços por preço ou taxa, conforme o caso.”
Para o Prof. José Afonso da Silva:
"A denominação de ‘loteamento fechado’ vem sendo atribuída a certa forma de divisão de gleba em lotes para edificação, que, embora materialmente se assemelhe ao loteamento, na verdade deste se distancia no seu regime como nos seus efeitos e resultados. Não se trata, por isso de instituto do parcelamento urbanístico do solo, ainda que possa ser considerado uma modalidade de urbanificação, porque se traduz num núcleo populacional de caráter urbano. Modalidade especial de aproveitamento do espaço, não pode o Direito Urbanístico desconhecê-la, a despeito de reger-se por critérios do Direito Privado entre nós, sob forma condominial.
Caracterizando-se pela formação de lotes autônomos com áreas de utilização exclusiva de seus proprietários, confinando-se com outras de utilização comum dos condôminos, o terreno, assim ‘loteado’, não perde sua individualidade objetiva, conquanto sofra profunda transformação jurídica. Eis que o então denominado ‘loteamento fechado’ constitui modalidade especial de aproveitamento condominial de espaço para fins de construção de casas residenciais térreas ou assobradadas ou edifícios.
‘Ainda sobre o tema, preleciona o Prof. Caio Mário da Silva Pereira, autor da Lei de Condomínios, que anota:
"Diversamente da propriedade horizontal típica, em que a cada unidade se vincula apenas a cota ideal do terreno e partes comuns, aqui existe uma unidade autônoma, uma parte de terreno edificado, uma parte de terreno reservado como de utilidade exclusiva para jardins ou quintal e ainda a fração ideal sobre o que constitui o condomínio.
‘Discriminar-se-ão, ainda, as áreas que se constituem em passagem comum para as vias públicas ou para as partes utilizadas entre si, ou os caminhos de acesso à praia, a ponte, a lugar aprazível" (3)
O Registrador Imobiliário, Elvino Silva Filho, que foi durante muitos anos Oficial do 1º Cartório de Registro de Imóveis de Campinas, SP. , hoje aposentado, tem por seguinte definição de loteamento fechado:
"O loteamento fechado consiste na subdivisão de uma gleba em lotes destinados a edificação ou formação de sítios de recreio, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros públicos, devendo ser essa gleba cercada ou murada em todo o seu perímetro de modo a manter sob controle o acesso aos lotes.
JURISPRUDÊNCIA PROCESSO NÚMERO 1.0145.194782-4/001(1) RELATOR BITENCOURT MARCONDES DATA JULGAMENTO 08/06/2006
EMENTA: AÇÃO DE COBRANÇA. ASSOCIAÇÃO DE MORADORES. RATEIO DAS DESPESAS COM LIMPEZA, CONSERVAÇÃO E VIGILÂNCIA ENTRE OS PROPRIETÁRIOS. CONDOMÍNIO HORIZONTAL E LOTEAMENTO FECHADO. DISTINÇÃO JURÍDICA IRRELEVANTE PARA O DESLINDE DA QUESTÃO LITIGIOSA. LEGITIMIDADE DA COBRANÇA. PRINCÍPIO QUE VEDA O ENRIQUECIMENTO ILÍCITO. I - Embora sejam distintos os institutos jurídicos do condomínio horizontal e do loteamento para fins urbanos, o Poder Judiciário não pode ignorar a existência de situações fáticas em que os loteamentos se apresentam como verdadeiros "condomínios de casas", nos quais os proprietários das unidades isoladas participam e usufruem das comodidades oferecidas e, até mesmo, criam associações ou registram convenções de condomínio com o escopo de administrar as denominadas "áreas comuns".I - Verificada a existência de conjunto de pessoas ligadas umas às outras por interesses comuns, e que, em nome desses interesses, dão origem a situações fáticas que, ainda que não preencham os requisitos fixados na legislação específica, se apresentam perante a sociedade com forte aparência de legalidade, a conclusão a que se chega é que merecem amparo do Direito, por serem legítimas. III- É possível a cobrança das despesas realizadas por Condomínio ou Associação de Moradores com serviços de limpeza, conservação e vigilância efetivamente postos à disposição do proprietário, ainda que não tenha se associado ou aderido à convenção, sob pena de enriquecimento ilícito do inadimplente em detrimento daqueles que contribuem, regularmente, para a manutenção dos serviços que visam melhorar a qualidade de vida dos moradores do "condomínio" ou loteamento. IV - Ausente a impugnação específica quanto à inadimplência e aos valores cobrados, a título de "taxas condominiais", a condenação ao pagamento da quantia pleiteada na inicial se impõe. V - Recurso conhecido e improvido.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0145.04.194782-4/001 - COMARCA DE JUIZ DE FORA - APELANTE(S): CLÁUDIO MEIRELLES SANTOS - APELADO(A)(S): ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETARIOS E MORADORES DO PARQUE IMPERIAL - RELATOR: EXMO. SR. DES. BITENCOURT MARCONDES
ACÓRDÃO
Vistos etc., acorda, em Turma, a 15ª CÂMARA CÍVEL do Tribunal de Justiça do Estado de Minas Gerais, na conformidade da ata dos julgamentos e das notas taquigráficas, à unanimidade de votos, EM NEGAR PROVIMENTO.
Belo Horizonte, 08 de junho de 2006.
DES. BITENCOURT MARCONDES - Relator
NOTAS TAQUIGRÁFICAS
O SR. DES. BITENCOURT MARCONDES:
VOTO
Conheço do recurso, uma vez presentes os pressupostos de admissibilidade.
Trata-se de apelação interposta por CLÁUDIO MEIRELLES SANTOS em face da sentença proferida pelo M.M. Juiz de Direito Luiz Guilherme Marques, da 2ª Vara Cível da Comarca de Juiz de Fora, que julgou procedente a ação de cobrança ajuizada pela ASSOCIAÇÃO DE PROPRIETÁRIOS E MORADORES DO PARQUE IMPERIAL, para condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 (dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze centavos).
Sustenta a ilegalidade da cobrança das importâncias relativas às "taxas de condomínio", ao argumento de que o local não se enquadra na definição de condomínio fechado, mas sim de loteamento urbano registrado em cartório, com fulcro no art. 22, da Lei nº 6.766/79, de forma que os logradouros, praças e demais "áreas comuns" não se incorporam à fração ideal das unidades autônomas, ao contrário, são de domínio do Município, notadamente em razão da inexistência de convenção de condomínio anterior à venda dos imóveis.
Aduz que, na verdade, os "loteamentos fechados" não se enquadram em qualquer instituto jurídico, não existindo legislação que os ampare, sendo certo que os Municípios não podem legislar nesse sentido, pois não detêm competência legislativa em matéria de condomínio.
Alega que o fechamento dos loteamentos convencionais da Lei nº 6.766/79, operado mediante obstrução das vias internas ao acesso do público, ainda que autorizado pelo Município, viola o art. 17, da Lei nº 6.766/79, uma vez que altera os objetivos e a destinação das áreas públicas, bem como fere o direito fundamental de locomoção.
Coloca que não possui vínculo jurídico com a apelada, até mesmo porque não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade e sem escrituração patrimonial que lhe assegure direito de posse (sic) sobre aquilo que é construído às suas expensas.
Sustenta que não pode ser compelido a pagar pelos serviços de limpeza e conservação do loteamento, já que as vias e logradouros, na qualidade de bens públicos de uso comum do povo, devem ser limpos e conservados pelo Município.
Aduz que, na verdade, os "loteamentos fechados" não se enquadram em qualquer instituto jurídico, não existindo legislação que os ampare, sendo certo que os Municípios não podem legislar nesse sentido, pois não detêm competência legislativa em matéria de condomínio.
Alega que o fechamento dos loteamentos convencionais da Lei nº 6.766/79, operado mediante obstrução das vias internas ao acesso do público, ainda que autorizado pelo Município, viola o art. 17, da Lei nº 6.766/79, uma vez que altera os objetivos e a destinação das áreas públicas, bem como fere o direito fundamental de locomoção.
Coloca que não possui vínculo jurídico com a apelada, até mesmo porque não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade e sem escrituração patrimonial que lhe assegure direito de posse (sic) sobre aquilo que é construído às suas expensas.
Sustenta que não pode ser compelido a pagar pelos serviços de limpeza e conservação do loteamento, já que as vias e logradouros, na qualidade de bens públicos de uso comum do povo, devem ser limpos e conservados pelo Município.
Aduz que as taxas exigidas para pagamento de vigias, seguranças ou porteiros não podem se constituir em obrigação, mas sim em mera liberalidade por parte daqueles que optem por contribuir, pois a Associação não se responsabiliza pelo ressarcimento de furtos, roubos e demais danos eventualmente causados ao patrimônio dos moradores.
Vislumbro que a questão litigiosa diz respeito à legalidade da cobrança das despesas com serviços de limpeza, conservação e segurança por associação de moradores em face do proprietário de lote integrante do "condomínio" ou "loteamento fechado".
É cediço que os conceitos de condomínio horizontal e loteamento convencional não se confundem: o primeiro é regido pela Lei nº 4.591/64, e consiste no conjunto de edificações construído em terreno aberto, no qual existem unidades autônomas na forma de casas térreas ou assobradadas, partes reservadas como de utilização exclusiva dessas unidades (jardins, quintais), bem como áreas de propriedade comum a todos os condôminos, nas quais podem ser construídos jardins, clubes, salões e vias de acesso às unidades entre si e à estrada ou via pública (art. 8º, alínea "a", da Lei nº 4.591/64); o segundo, por sua vez, encontra previsão na Lei nº 6.766/79, e diz respeito ao parcelamento do solo urbano, mediante a subdivisão de gleba em lotes destinados à edificação, com abertura de novas vias de circulação, de logradouros púbicos, ou prolongamento/ampliação das vias já existentes (art. 2º, §1º, da Lei nº 6.766/79).
Desse modo, é de se convir que, a diferença substancial existente entre os dois institutos jurídicos reside no fato de que, nos condomínios horizontais, as áreas externas às unidades autônomas pertencem aos próprios condôminos, que as utilizam de acordo com o estabelecido na respectiva convenção, ao passo que, nos loteamentos convencionais, a propriedade se restringe ao lote, pois as áreas externas, após o registro do loteamento, passam ao domínio do Município (art. 22, da Lei nº 6.766/79).
Pode-se dizer, portanto, que, os condomínios traduzem estado de comunhão entre os proprietários relativamente às áreas que não integram as unidades isoladas, e, por outro lado, os loteamentos para fins urbanos visam à integração da gleba inicialmente indivisa ao Município, de modo que as áreas destacadas dos lotes tornam-se bens públicos de uso comum do povo.
Não obstante, é notória a proliferação dos chamados "condomínios fechados", que, muitas vezes, não passam de áreas de loteamento em que os proprietários dos lotes, com ou sem autorização do Município, instalam portarias e cancelas a fim de manter maior segurança e privacidade.
Assim, independentemente da natureza jurídica do local, seja condomínio horizontal, seja loteamento, tenho que o Poder Judiciário não pode ignorar a existência de situações em que os loteamentos se apresentam como verdadeiros "condomínios de casas", nos quais os proprietários das unidades isoladas participam e usufruem das comodidades oferecidas e, até mesmo, criam associações ou registram convenções de condomínio com o escopo de administrar as denominadas "áreas comuns".
Diante desses elementos, verificada a existência de conjunto de pessoas ligadas umas às outras por interesses comuns, e que, em nome desses interesses, dão origem a situações fáticas que, ainda que não preencham os requisitos fixados na legislação específica, se apresentam perante a sociedade com forte aparência de legalidade, a conclusão a que se chega é que merecem amparo do Direito, por serem legítimas.
É por isso que se me apresenta mais razoável o entendimento no sentido de que é possível a cobrança das despesas realizadas com os serviços efetivamente postos à disposição dos proprietários nos "loteamentos fechados".
Nesse particular, cumpre trazer à lume excerto do voto condutor do acórdão proferido pela Nona Câmara de Direito Privado do Tribunal de Justiça de São Paulo, de relatoria do Desembargador Silva Rico:
"Por isso, sendo condomínio ou loteamento fechado, a realidade visível a ser considerada é a de que, no caso em tela, existe uma comunhão de interesses pelos proprietários na utilização das vias e espaços livres do empreendimento, pouco importando para o deslinde da cobrança pelos serviços concretamente realizados, abrangendo não-só (sic) áreas de utilização comum como suprindo interesses naturalmente indivisíveis como segurança, limpeza, além do pagamento da folha dos respectivos empregados do empreendimento, pouco importando discutir - como se dizia - a quem cabe a titularidade de tais áreas, efetivamente existentes, sendo irrelevante e mesmo estéril o debate sobre a verdadeira natureza jurídica do empreendimento, se de fato e verdadeiramente ele existe, dele tira proveito e é beneficiário o requerido". (...)1
O apelado alega que não possui vínculo jurídico com a Associação de Moradores, uma vez que inexiste convenção de condomínio anterior à venda dos imóveis, sendo certo que não manifestou sua vontade no sentido de usufruir das áreas construídas fora de sua propriedade.
Pela análise do conjunto probatório existente nos autos, notadamente a ata da assembléia de fundação da apelada (fls. 08/09), verifica-se que, em 21 de dezembro de 1985, o apelante aderiu ao estatuto da Associação na qualidade de sócio-fundador, sendo irrelevante o fato de ter adquirido o lote anteriormente ao registro do estatuto no Cartório de Registro Civil de Pessoas Jurídicas, já que manifestou expressamente a vontade de se associar, e, via de conseqüência, deve arcar com os encargos decorrentes de tal ato.
Ad argumentandum tantum, quer dizer, ainda que o apelado não tivesse se filiado aos quadros da Associação, tenho que a cobrança das despesas realizadas com a conservação, limpeza e segurança do loteamento é legítima, pois não há dúvidas de que tais serviços foram efetivamente prestados e colocados à disposição do apelante que, deles, de alguma forma, se beneficiou.
Desse modo, é de se convir que a pretensão do apelante no sentido de não efetuar o pagamento das contribuições fixadas pela Associação, fere o princípio geral do direito que veda o enriquecimento sem causa.
Com efeito, tem-se a isenção do pagamento das referidas despesas importa em enriquecimento ilícito do inadimplente em detrimento daqueles que contribuem, regularmente, para a manutenção dos serviços que visam melhorar a qualidade de vida dos moradores do "condomínio" ou loteamento.
À propósito, vale transcrever excerto do acórdão proferido pela Oitava Câmara Cível do Tribunal de Justiça Paulista, no âmbito da apelação cível nº 085.873-4/0, tendo como relator o Desembargador César Lacerda:
"Apesar das referências existentes a condomínio e loteamento, e das discussões paralelas que surgem a respeito dessas categorias jurídicas, a ação versa tipicamente sobre prestação de serviços, pois é promovida por associação civil contra proprietários de lote, visando o pagamento das quotas relativas a serviços de segurança, manutenção e conservação de área de "loteamento fechado", serviços esses que beneficiam todos os componentes daquela coletividade, propiciando melhores condições de conforto e segurança para aqueles que residem dentro da área de loteamento, e valorizando os lotes daqueles que ainda não erigiam nenhuma construção.
É bem por isso que a isenção pretendida pelo demandado implica em verdadeira violação do princípio geral de direito que veda o enriquecimento ilícito, certo como o imóvel de sua propriedade direta ou indiretamente colhe os benefícios decorrentes dos serviços e melhoramentos a cargo da Associação demandante".2
O apelante, sustenta, ainda, que as taxas exigidas para pagamento de vigias, seguranças ou porteiros não podem se constituir em obrigação, mas sim em mera liberalidade por parte daqueles que optem por contribuir, pois a Associação não se responsabiliza pelo ressarcimento de furtos, roubos e demais danos eventualmente causados ao patrimônio dos moradores.
Sem respaldo tal alegação, uma vez que a obrigatoriedade do pagamento das despesas com vigilância decorre da efetiva disponibilização do serviço, quer dizer, da instalação de portarias e cancelas nas entradas do "loteamento", bem como da contratação de porteiros e vigias, já que referidas contribuições não dizem respeito a contrato de seguro, em que o pagamento do prêmio está diretamente relacionado à contraprestação da seguradora, que consiste na garantia do bem objeto do contrato em face de riscos predeterminados.
A vingar o entendimento sustentado pelo apelante, qualquer condomínio, horizontal ou vertical, que disponibilizasse serviço de porteiro, ou mesmo guarita de vigilância, se responsabilizaria pelos furtos e roubos ocorridos nas unidades autônomas, bem como nas respectivas garagens, o que não se verifica.
Neste contexto, cumpre ressaltar que o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul tem decidido pela possibilidade da cobrança das contribuições em face de proprietários, ainda que sejam titulares de lotes não construídos, sob o fundamento de que a legitimidade da cobrança é definida pela potencialidade e viabilidade do uso do serviço, o qual não se destina, unicamente, a impedir ou obstaculizar furtos, conforme se verifica pela ementa do acórdão da Segunda Câmara Especial Cível, cujo voto condutor foi proferido pela Desembargadora Marilene Bonzanini Bernardi:
"EMENTA:CONDOMÍNIO HORIZONTAL. TERRENO. DESPESAS COM VIGILÂNCIA E SEGURANÇA. PARTICIPAÇÃO NO RATEIO. O que define a legitimidade de cobrança de despesas no rateio, além da deliberação da assembléia, é a potencialidade e viabilidade de uso do serviço ou benefício, desimportando a não utilização temporária. Ademais, buscando isentar-se do rateio de alguma despesa que entenda não lhe beneficiar, deve o condômino buscar deliberação da Assembléia, ou suprimento via ação própria. Negaram provimento'.3
Dessa forma, conclui-se que o apelado responde pelo pagamento das despesas feitas pela Associação com os serviços de conservação, limpeza e segurança do "loteamento fechado", relativamente à sua cota-parte.
Nesse sentido, é a jurisprudência do Superior Tribunal de Justiça:
"EMENTA: CIVIL. AGRAVO NO RECURSO ESPECIAL. LOTEAMENTO ABERTO OU FECHADO. CONDOMÍNIO ATÍPICO. SOCIEDADE PRESTADORA DE SERVIÇOS. DESPESAS. OBRIGATORIEDADE DE PAGAMENTO.
- O proprietário de lote integrante de loteamento aberto ou fechado, sem condomínio formalmente instituído, cujos moradores constituíram sociedade para prestação de serviços de conservação, limpeza e manutenção, deve contribuir com o valor correspondente ao rateio das despesas daí decorrentes, pois não se afigura justo nem jurídico que se beneficie dos serviços prestados e das benfeitorias realizadas sem a devida contraprestação. Precedentes".4
"EMENTA: CIVIL. AÇÃO DE COBRANÇA. COTAS CONDOMINIAIS.CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO NÃO REGISTRADA.LOTEAMENTO.CONDOMÍNIO HORIZONTAL.
I - O Registro da Convenção de Condomínio tem por finalidade precípua imprimir-lhe validade contra terceiros, não sendo requisito "inter partes". Por isso não pode o condômino sob este fundamento recusar-se a cumprir os seus termos ou a pagar as taxas para sua manutenção.
II - Um condomínio, ainda que atípico, caracteriza uma comunhão e não se afigura justo, nem jurídico, em tal circunstância que um participante, aproveitando-se do "esforço" dessa comunhão e beneficiando-se dos serviços e das benfeitorias realizadas e suportadas pelos outros condôminos, dela não participe contributivamente.
III - Recurso conhecido e provido".5
Diante desses elementos, e considerando que o apelante não negou a inadimplência, tampouco impugnou os valores apresentados pela apelada, na planilha acostada à inicial, correta a r. sentença ao condená-lo ao pagamento da quantia de R$ 2.378,11 (dois mil, trezentos e setenta e oito reais e onze centavos).
Ante o exposto, NEGO PROVIMENTO AO RECURSO DE APELAÇÃO.
Custas, ex lege.
Votaram de acordo com o(a) Relator(a) os Desembargador(es): JOSÉ AFFONSO DA COSTA CÔRTES e MOTA E SILVA.
SÚMULA : NEGARAM PROVIMENTO.
1 TJSP. Apelação Cível nº 122.592-4/5. 9ª CC. Rel. Des. Silva Rico. j em 09/11/1999.
2 TJSP. Apelação Cível nº 085.873-4/0. 8ª CC. Rel. Des. César Lacerda. j em 24/08/1999.
3 TJRS. Apelação Cível nº 70000673640. 2ª Câmara Especial Cível. Rel.Des. Marilene Bonzanini Bernardi. j em 29/05/2001.
4 STJ. AgRg no RESP nº 490.419/SP. 3ª Turma. Rel. Min. Nancy Andrighi. DJ 30/06/2003.
5 STJ. RESP nº 139.952/RJ. 3ª Turma. Rel. Min. Waldemar Zveiter. DJ 19/04/1999.
TRIBUNAL DE JUSTIÇA DO ESTADO DE MINAS GERAIS
APELAÇÃO CÍVEL Nº 1.0145.04.194782-4/001
AC de Paula
Enviado por AC de Paula em 23/11/2009
Alterado em 12/10/2010
Comentários
Site do Escritor criado por
Recanto das Letras